농업인주택과 임업인주택의 특례

 

 

농업인주택과 임업인주택의 특례

 

 

글쓴이 이승진 가야컨설팅 http://www.higaya.net 대표

   

   

   

1. 농업인주택, 농가주택, 전원주택, 임업인주택

   

농가주택은 말 그대로 농어촌의 소재하는 허름한 주택이지만, 소유자나 쓰는 사람이 누구냐에 따라 여러 가지로 사용된다.

우선 도시인이 시골로 이사 가거나 도시근교로 거주지 자체를 옮기는 경우에는 전원주택이라고 한다. 주말에 쓰기 위하여

작은 주택을 마련하는 것은 주말주택이라고 부르고, 이 중 10평 미만의 작은 규모를 흔히 소형주말주택이라고도 한다.

그러나 그 지역에 거주하면서 농사를 짓거나 목축을 하는 농림경영자의 주택도 농가주택이지만 농업인주택이라고 부른다.    

 

농업인주택은 농지법 상 도시인이 지을 수 없는 농업진흥구역 내의 농지에서도 주거용 집을 지을 수 있어서 특례로 인정한다.

농업인주택에 대하여는 농지전용시에 내는 농지보전부담금을 전액 면제해 주고 있다.   

 

임업인주택에 관하여는 산지관리법에서 임업인은 보전산지(공익용산지 및 임업용산지)에서 거주용 주택을 지을 수 있도록 규정하고 있으며,특히 진입도로는 건축법에서 규정하는 정식 도로가 아닌 임도(林道)를 이용하여 집을 지을 수 있다는 특례를 두고 있다.

다만 산지나 임도는 주택신축자 소유의 산지일 것을 요건으로 하고 있다. 이 경우에는 모두 산지전용신고로 지을 수 있으며,

대체산림자원조성비도 100% 면제하고 있다.

   

농업인주택과 임업인주택을 확인할 수 있는 서류상의 방법은 없다. 건축물대장에 농림업인주택으로 기재되고 있지 않기 때문이다. 다만 주택 소재지 건축허가부서에서 건축허가(신고) 시 상황을 개별적으로 확인하는 방법 밖에 없다.

   

2. 농지법 상 농업인주택의 특례

 

 

                            [농업인주택 사진] 농업인주택이라고 다 허름한 것은 아니다.

   

농업인주택은 농업인이 지을 수 있는 주택으로 농지법 상 특례를 두어 모든 경우 농지보전부담금을 면제해 주고, 농업진흥구역에서도 지을 수 있으며, 무주택 농업인인 경우에는 농지전용신고로 절차를 간략히 해주고 있다. 또한 특례적용을 받는 농업인주택의 요건에 관하여는 공통적으로 다음의 요건에 적합하여야 한다.

   

① 주체요건 : 농업인일 것

   다만 귀농자도 1년 내 귀농할 것으로 예정하는 경우에는 농업인주택을 지을 수 있다.

② 지역적 요건 : 거주지가 읍 면이고, 동일 또는 인접 읍면에 농업인주택을 지을 것

   기존의 보유주택이 있어도 무방하지만, 무주택 농업인은 신고로 가능할 수 있다.

③ 부지면적 요건 : 660㎡(200평) 이내

④ 주택면적 요건 : 건평이 150㎡(45평) 미만

   

기타

④ 용도지역 요건 : 제한없으나, 농업진흥구역은 농지전용허가요건이다.

⑤ 무주택자 요건 : 필요없으나, 무주택 세대주는 농지전용신고요건이다

⑥ 농지보전부담금 : 공통적으로 100% 면제된다.

   

그러나 농지법 상 농업인주택의 특례규정은 매우 복잡하고 혼란스러워, 잘 정리해서 해석해야 한다.

농지법에서는 농업인주택에 관하여 농지전용허가를 받는 경우와 신고로 가능한 경우, 유주택자도 지을 수 있는 경우와

무주택자 만이 가능한 경우, 농업진흥구역 내 농지에 짓는 경우와 그 외 지역에서 짓는 경우 등으로 요건을 달리 규정하고

있기 때문이다.

   

(1) 농지전용허가를 받는 경우

농업인이라 할지라도 농업진흥구역 내의 농지에서 농업인주택을 지으려면 농지전용허가를 받아야 한다.

다만 농업인이라면 지기소유 농지인지 여부, 주택보유 여부, 세대주 여부를 가리지 않는다.

귀농인도 귀농 1년 전에농지원부가 있는 경우에는 농지전용허가를 받아 농업진흥구역 내에서 농업인주택을 지을 수 있다.

   

(2) 농지전용신고를 하는 경우

농업진흥구역 밖에서 무주택 세대주인 농업인이 새로이 농가주택을 신축하는 경우에는 농지전용신고로 족하다.

무주택세대주 농업인이라 할지라도 농업진흥구역 내에서 집을 새로 지을 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다.​

   

(3) 농업인주택의 양도 제한

농업인주택은 농지전용 후 5년간 일반인에게 양도,용도변경이 금지된다.

농업진흥지역내의 농업인 주택은 5년이 경과되어도 일반주택으로 용도변경이 불가하고,

농업인의 조건에 맞는 자에게만 양도토록 규정하고 있다.

만일 5년이 경과하여 일반인에게 매매 또는 타용도로 사용코저 할 때는 용도변경승인을 받아야 한다.

(이 경우 신축 시 면제되었던 농지보전부담금을 납입하여야 할 것이다)

다만 농업인주택이 농업진흥구역 내에서 허가를 받아 신축한 경우에는 5년이 경과하여도 일반인에의 양도는 불가능한 것으로 해석한다.

   

3. 산지관리법 상 임업인주택의 특례

 

 

 

                                 [임업인주택 사진] 산촌마을에는 임업인주택이 많다.

   

임업인주택이란 법률의 규정(임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률 제2조 제2호 및 동 시행령 제2조)에 따른 임업인에 대하여 공익용 또는

임업용 보전산지 내에서 거주용 주택의 신축, 증축 또는 개축을 특별히 허용하는 것을 말한다. 준보전산지내의 주거용 주택은 임업인은

물론 비임업인인 일반인이라도 산지전용을 받아 주택을 신축할 수 있는 것이므로 특별히 문제되는 것이 아니기 때문이다.

임업인 주택은 신축과 증개축으로 나누어 볼 수 있다.

   

(1) 임업인주택의 신축

임업인은 보전산지(공익용산지와 임업용산지 모두)에서 다음의 요건 하에 임업인주택을 신축할 수 있다.

① 임업인일 것

② 자기소유 산지에 신축할 것 : 기존의 자기소유 임도를 이용해 지을 수 있다.

③ 보전산지 내일것 : 준보전산지 내의 신축은 일반인이라도 물론 당연히 허용된다.

④ 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 건축할 것

    전원주택용 목적이나 임대용 신축은 불가하다.

⑤ 부지면적은 200평(660제곱미터) 미만일 것

    부지면적 200평의 제한은 주택과 그 부대시설을 합산하며. 종전 5년간 허가받은 면적을 통산한다.

⑥ 임업인주택의 건축면적에 관한 제한규정은 없다.

    다만 농림지역(보전산지) 용도지역의 제한을 벋는 것은 당연하다.(농립지역 건폐율 20%)

    따라서 규정이 없더라도 최대 40평까지만 지을 수 있다고 해석한다.

   

(2) 임업인주택의 증개축

기존에 임업인주택을 보유한 임업인은 보전산지 내에서도 증개축은 가능하다.

① 임업인일 것

② 기존에 거주용주택을 보유하고 있었을 것

③ 임업용산지는 물론 공익용산지 내에서도 증개축이 가능하다.

④ 증축은 종전 규모의 30% 범위 내에서. 개축은 100% 범위 내에서 가능하다.

   

(3) 임업인주택의 양도 제한

임업인주택릉 짓고 나서의 양도제한에 관한 규정으로는 산지관리법 상 용도제한 승인에 관한 규정이 있다.

임업인택의 신축 후 사용승인을 받은 날로부터 5년 이내 동 주택을 양도하가나 용도변경 하는 경우에는 주무관청의 용도변경승인을 받아야 한다. 이 경우 비임업인에 의 양도시에는 승인이 어려을 것이며, 이미 면제된 대체산림자원조성비를 추가로 납부하여야 할 것이다.

[출처] 농업인주택과 임업인주택의 특례|작성자 가야