공인중개사의 건축주 명의변경조건 계약의 함정

 

 

 

 

건축주명의변경조건의 계약이란 ? 

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건축중인 건물의 건축주를 사용승인이전에 매수인앞으로 변경하는 조건의 계약을 말합니다. 등기가 있던 없던, 공인중개사는 건물을 매매할 수 있고, 합법입니다.

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하지만, 이를 악용하는 사례가 있습니다. 이미 다 지은 건물을 건물주가 취득세, 양도소득세를 물지 않기 위하여, 건물을 팔때 건축사용승인없이, 또 소유권보존등기없이 건축허가받은 명의를 매수인앞으로 이전하여, 매수인이 건축사용승인을 하고 매수인이 소유권보존등기를 하는 행위가 있습니다.

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이렇게 되면 건축물의 매도인은 취득세, 양도소득세를 물지 않을 수 있습니다. 매도인의 편의를 보아준다고 하지만, 매도인의 편의를 봐주다가 이를 중개한 공인중개사가 낭패를 볼 수 있으므로, 건축주명의변경조건의 계약이 매도인, 매수인, 공인중개사에게 어떠한 영향을 미칠 수 있는지를 잘 알아볼 필요가 있겠습니다.

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토지와 건축물에 매매계약에서, 토지의 소유권이전등기와 건축물의 건축주명의변경조건의 계약일 경우입니다.

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1)매도인의 요청으로 아예, 계약서에 건축물에 대한 언급을 하지 않고, 그에 관한 자료를 철저히 만들지 않고 토지계약서만 작성하게 되고, 내부적으로 확인서등으로 건축물에 대한 금액과 지급일만을 기재합니다. 그리고 잔금이후 그 확인서 폐기를 할 경우에 어떤 결과가 되는지 보겠습니다.

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사실, 이상한 것은 건축물에 대한 자료가 아무곳에도 없으므로, 공인중개사는 실거래가 신고를 할 수 없는 상태가 됩니다. 실거래가 실고를 하려면, 건축물대장이 있어야 하지만, 없으므로 공무원은 실거래가신고를 받아 들일 수조차 없습니다. - 하고 싶어도 못합니다. 불법아닙니다.)

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-다운계약서와 동일한 효과입니다. 매매대금은 토지+건물이 지급되었지만, 토지에 대한 자료만 남겨둡니다.

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다운계약서가 들통날 경우 발생. 복비 찔끔 먹고 벌금 수천만원이 오가는 경우가 발생될 수 있습니다.

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2)매매계약서는 토지, 건물 모두 다 발행하고, 토지에 대한 실거래가신고를 합니다. 토지에 대한 실거래가 신고를 할 때 “건축물에 대한 계약도 동시에 이루어지며, 건축물에 대한 매매가액은 0000만원입니다.” 라는 문구를 삽입합니다.

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-중개업자에게는 완벽한 방법이자 가장 합법적인 방법입니다.

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매도인에게는 불리한 방법, 나중에 매수인이 되팔 때 건축물에 대한 매수계약서를 활용하면, 원매도인은 건물에 대한 양도소득세를(완전 세금폭탄, 50%세금에 각종 가산세폭탄임.) 물을 수도 있습니다.

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-매수인에게 다소 유리한 방법입니다. 취득가액 산정시 추정가액보다는 실거래가액이 비슷하거나 높을 것이므로 실거래가액으로 취득가액을 잡으면 매수인에게 유리합니다. 부동산은 항상 편법이나 불법에 노출되어있게 마련입니다. 음성적인 거래, 쉬쉬하는 거래등. 문제는 당장은 해당사항은 없지만, 시간이 지나면 편법이나 불법행위가 노출될 수 있다는 것입니다.

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이런 것을 수수료 좀 받자고 중개업자가 나서서 솔선수범하여 불법이나 편법을 유도한다면,

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시간이 지나 매수인 매도인에게 세금폭탄을 줄 수 있고, 더나가 피해를 얻은 매수인,매도인이 중개업자에게 다시 화살을 돌릴 수 있다는 것입니다. 중개업자는 양당사자의 피해가능성을 충분히 설명하여, 당장은 세금을 내지만, 합법적인 방법이 두루두루 신상에 이롭다는 것을 거듭 설득하여야 할 것입니다.