건물의 소유권귀속'과 '건축주명의변경

 

 

 

'건물의 소유권귀속'과 '건축주명의변경'

 

 

임상구 변호사의 생활법률 [82]

 

건축(이하, ‘신축’을 중심으로 함)이란 無에서 有를 창조하는 행위입니다. 토지위에 누군가의 비용과 노력을 들여 지구상에 존재하지 않던 건물을 올리는 행위이기 때문이지요. 이러한 창조행위에서 부가가치가 발생하고 누군가는 이익을 가져갑니다. ‘건축주’란 말을 들어보셨지요? 건축행위의 주체란 말인데, 실무적으로는 ‘건축신고를 하거나 건축허가를 받은 자’입니다.

 

하지만, 건축주가 반드시 건물의 주인인 것은 아닙니다. 건축신고, 건축허가, 건축주명의는 다분히 행정적인 개념으로서, ‘건축허가서’에 건축주의 이름이 기재되어 있다고 하더라도 그에게 소유권과 같은 민사상의 권리나 능력이 부여되는 것은 아니기 때문이지요(대법원 2003.6.13. 선고 2003다10483 판결). 다만, 준공검사 후에는 건축주가 건축물관리대장에 소유자로 등록됨에 따라, 별다른 변경사유나 소유권다툼이 없는 한 건축주의 소유권보존등기신청에 따라 민법상으로도 건축주 소유로 이전될 가능성이 큽니다. 따라서, ‘건축주’는 행정적인 개념이긴 하지만 민사적인 문제와도 밀접한 관련성을 맺게 되는 것입니다.

 

○ A가 자기 땅에 자기 돈을 들여 건물을 올렸으며, 건축주는 A명의로 되어 있습니다. 물론 A가 직접 시공할 수도 있고, 건축업체에 도급을 줄 수도 있으며, 일정규모 이상의 공사 또는 일부 공종에 대해서는 반드시 종합건설회사나 전문건설회사에 도급을 줘야 할 때도 있습니다. 이 경우 소유권귀속과 관련하여, ① A가 직접 시공할 경우 건물은 A의 소유로 되는 것이나, ② 건축업자에 도급을 주었을 때에는 당사자간 약정이 없다면 A가 건축업자에게 공사대금을 완불하고 건물을 인도받을 때까지 수급인인 건축업자의 소유입니다. 다만, 완공후 건축주 A명의로 소유권보존등기까지 되었다면 A의 소유권을 인정하기로 한 묵시적 약정이 있었다고 해석하고 있습니다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601등)

 

○ 건축업자 C가 상가신축을 목적으로 A로부터 땅을 사고 자신의 비용과 노력으로 건물을 올렸습니다. 하지만, 토지잔금을 주지 않은 관계로 건축주를 땅 주인 A로 허가받았습니다. 이 경우 건축주 명의는 토지잔금을 담보하기 위한 목적이 강하므로, 판례는 완공된 건물의 원시취득자는 건축업자 C로 인정하되, 건축주 A명의로 소유권보존등기를 경료한 것에 대해서는 담보목적을 위한 소유권이전(양도담보)으로 해석하여 차후 정산할 것을 요구하고 있습니다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결).

 

○ 건축업자 C는 땅주인 A, 물주 D와 공동으로 건물을 올리기로 합의하고, 건축주 명의는 땅주인 A앞으로 하되, D는 토지에 투자금을 담보하기 위해 근저당권을 설정했습니다. 건축은 땅이 있어야 하고, 건물을 올리기 위한 노력과 비용이 있어야 하는데, 땅·노력·비용을 3자가 분담한 경우라 할 것입니다. 대규모 주택사업도 대략 이러한 구조를 가지고 있는데, 건축업자의 역할을 시공사가, 땅주인의 역할을 시행사·조합 등이, 물주의 역할을 PF대출을 일으키는 금융기관이 하고 있습니다.

 

위에서 본 모든 사례에서 건축중인 건물의 주인이나 사업자가 변경되는 경우가 있을 수 있습니다. 건물양수인은 중간검사, 준공 등 행정적인 절차의 실질적인 당사자가 되고, 결국엔 건축물관리대장에 건축주로 기재되어 소유권보전등기를 받아야 하는데, 양도인이 어떠한 이유에서건 건축주명의변경에 동의하지 않는다면 양수인으로서는 건축주 명의변경소송을 진행할 수 밖에 없습니다(대법원 1989.5.9. 선고 88다카6754 참조). 다만, 건축공사가 완료되고 소유권보존등기까지 마쳐진 건물의 경우에는 소의 이익이 없기 때문에 적어도 소유권보존등기 경료전까지 소제기하여야 합니다. 한편, 최근의 판례(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다67276 판결)는 건물 전체양수인에 국한하지 않고 집합건물 중 전유부분의 양수인 또한 ‘집합건물 전체’에 관한 건축허가의 공동건축주로 추가하고, 사용승인 신청시 ‘특정전유부분’을 자신에게 귀속시키라는 취지의 소송을 할 수 있다고 하여, 전유부분 양도양수가 빈번한 실무건축현실에서 그 귀추가 주목된다고 할 것입니다.