(7) 천안시 성환읍 장기투자용토지 3,665py - 8억원
▶위치 : 천안시 성환읍 도하리
▶용도지역: 계획관리지역
1. 답,전 -12,116㎡(3,665py)
2..도로-있음(농로)
▶가격: 8억원(3.3㎡당 220,000원)
▶상세설명:
천안시 성환지역은 북쪽과 서쪽으로는 평택, 동쪽으로는 안성지역과 경계해 있으며
경기남부권과 충남 서북부지역의 각종 호재는 여러분도 익히 아시리라 짐작됩니다.
본 물건은 지적상으로 도로가 있으나 폭이 3m정도 밖에 되지않아
각종 인허가시에는 그 부분이 도로로 인정받지 못하여 사실상 맹지에 가깝습니다.
그러나 장기적 관점에서 본다면 천안시의 개발계획을 기대하며 투자해 볼만한 토지라 생각됩니다.
더구나 이 토지의 토지이용계획을 열람해 보면 인근 필지에는 승인이 안되는 공장설립가능지역으로
기재되어 있어 그 가치를 더 합니다.
지금의 매매가격이 비록 도로부분의 흠결로 저렴하게 나왔지만
장기 투자로 생각하신다면 더 많은 수익을 가져다 줄 물건이라 확신합니다.
대토용 물건을 찿으시는 분들께 적극 추천드립니다.
전화상으로 지번 문의는 사절합니다.
저희 중개사무소는 고객분과 동행하여 현장 방문을 원칙으로 합니다.
현장답사는 하루 전에 연락주세요.
010-3936-7744
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농지의 대토감면(조특법 §70, 2005.12.31. 비과세에서 감면으로 전환)
감면세액 계산
1) 감면소득의 범위
2010.1.1. 이후 양도하는 분부터 도시지역에 편입된 농지를 대토하는 경우 대토하는 종전 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입되거나, 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 양도소득세를 면제한다(조세특례제한법 제69조의 자경농지에 대한 감면 시의 감면소득계산 방법과 동일).
2) 당해 농지의 양도로 발생한 양도소득세의 100%를 감면하고 농어촌특별세가 비과세된다.
3) 감면한도는 과세기간별 1억원이며, 5년간 1억원을 초과할 수 없다.
<농지대토 및 교환의 공통 요건>
「농지의 교환·분합 시 비과세 규정」과 「농지대토 감면규정」에서 공통으로 적용되는 요건은 다음과 같다.
○농지소재지
농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 그 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 농지소재지로부터 직선거리 30㎞이내의 지역을 말한다.
*다만, 경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함.
*직선거리 30㎞ 이내는 2015.2.3. 이후 양도분부터 적용
○농지에서 제외되는 농지(8년 자경 감면규정에서도 동일하게 적용된다)
- 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시 지역에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 다만, 대규모 사업단지내 농지 및 국가 및 지방자치단체 등의 개발사업으로 부득이한 사유로 지연되는 경우에는 편입일 등으로부터 3년이 지나도 감면이 가능하다.
※1. 대규모 사업단지내 농지:사업인정고시일이 동일한 하나의 사업지역 안의 토지로써 토지소유자가 1천명 이상이거나, 사업시행 면적이 100만㎡(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우 10만㎡)이상인 지역으로 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된지 3년이 지난 경우
※2. 부득이한 사유로 지연되는 경우:사업시행자가 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정된 공공기관과 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방직영기업·지방공사·지방공단인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상을 지연시키는 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유에 해당하는 경우
- 당해 농지에 대해 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지
예규·판례 등
① 취득하는 농지가 공유인 경우
농지대토로 취득하는 농지가 공유인 경우에도 새로 취득하는 본인 소유농지의 면적이 양도하는 농지면적의 2/3 이상이거나, 새로 취득하는 본인 소유농지의 가액이 양도하는 농지가액의 1/2 이상인 경우에는 감면규정이 적용된다.
② 여러 필지의 농지를 양도한 경우 대토요건 판단
여러 필지의 농지를 양도한 후 그 중 일부 필지에 대해서만 대토농지를 취득한 경우에도 필지별로 대토요건을 판단하는 것이기 때문에 해당 필지가 대토요건을 갖춘 경우에는 감면규정을 적용할 수 있다.
③ 취득한 농지를 분할 양도한 경우
농지대토로 감면을 적용받은 후 새로 취득한 농지의 일부를 3년 이상 직접 경작하기 전에 일부 분할양도하거나, 분할임대한 경우로서 잔존하는 농지의 면적이 농지대토의 면적기준을 충족하는 경우에도 농지대토로 인한 감면규정을 적용할 수 있다.
기타 농지 등에 대한 양도소득세 면제제도
가. 영농조합법인에 현물출자하는 농지 또는 초지에 대한 양도소득세 면제(조특법 §66④)
농업인이 2018.12.31. 이전에 농지 또는 초지를 영농조합법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제한다. 다만, 해당 농지 또는 초지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 또는 초지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 아래 산식으로 계산된 소득에 대해서만 감면한다.
※농업인:농어촌발전특별조치법에 의한 농업인으로서 현물출자하는 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함), 그와 연접한 시·군·구 또는 해당 농지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내에 거주하면서 4년 이상 직접 경작한 자를 말한다.
※주거지역 등에 편입되거나 농지 외 용도의 환지예정지로 지정된 경우 감면되는 소득의 계산산식
2014.1.1. 이후 양도분부터 이월과세를 적용받은 농업인이 취득한 주식 및 출자지분을 출자일부터 3년 이내에 50% 이상 처분 시에는 처분일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월과세액을 양도소득세로 납부해야 한다(조특법 §66⑨).
나. 영어조합법인에 현물출자하는 토지 등에 대한 양도소득세 면제(조특법 §67④)
어업인이 2018.12.31. 이전에 대통령령이 정하는 어업용 토지 등을 영어조합법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제한다.
다만, 해당 어업용토지 등이 주거지역 등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 어업용 토지 등 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 아래 산식으로 정하는 방법에 따라 계산된 소득에 대해서만 감면한다.
※어업인:수산업법에 의한 어업인으로서 현물출자하는 어업용 토지 등이 소재하는 시·군·구(자치구를 말함), 그와 연접한 시·군·구 또는 해당 어업용 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내에 거주하면서 직접 어업에 종사한 자를 말한다.
※어업용 토지:양식어업에 직접 사용되는 토지 및 건물을 말한다.
※주거지역 등에 편입되거나 농지 외 용도의 환지예정지로 지정된 경우 감면되는 소득의 계산산식
2010.1.1. 이후 양도하는 분부터 기업화·대규모화를 통한 어업의 경쟁력 강화에 기여하고자 영어조합법인에 현물출자하는 경우뿐만 아니라 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따른 어업회사법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세를 면제하는 것으로 확대했다.
출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)
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20년 뒤 충남의 모습은.. 충남도, 제4차 종합계획 수립 착수
충남도청
충남도가 저출산에 따른 인구감소와 기술혁신, 분권과 참여, 환경변화를 감안한 20년 뒤 미래상을 새롭게 그린다.
충남도는 10일 도청 대회의실에서 교통과 물류, 환경, 문화, 관광, 산업, 복지, 주택 등의 지속 가능한 발전 전략을 중심으로 ‘제4차 충청남도 종합계획(2021∼2040)’ 수립 착수보고회를 열었다.
김용찬 도 행정부지사와 실 국 본부장, 시 군 기획감사실장, 전문가 등 50여명이 참석한 가운데 열린 보고회는 연구용역 착수 보고와 토론 등의 순으로 진행했다.
도 종합계획은 국토기본법에 따라 20년 마다 수립하는 지역 발전에 관한 최상위 법정계획으로 국토종합계획의 하위 계획이다. 국토종합계획에서 다루지 못한 도 차원의 정책과 사업을 포함, 지역의 경제 사회 문화 등 각 부문 계획을 담을 예정이다.
이번 도 종합계획 수립 추진은 정부의 제4차 국토종합계획 및 지역계획 만료 시기(2020년)가 다가오고 국토 정책추진 여건변화에 따른 것이다.
도는 인적, 물적자원을 효과적으로 이용 개발 보전하기 위해 장 단기 정책방향을 설정해 도민 복리향상과 지역 발전을 도모할 방침이다.
계획에 담게 될 주요 내용은 △지역 현황·특성 분석 및 대내·외적 여건 변화 전망 △지역 발전 목표와 전략 △지역 공간 구조 정비 및 지역 내 기능 분담 방향 △교통 물류 정보통신망 등 기반시설 구축 △지역 자원 및 환경 개발과 보전관리 △토지 용도별 이용 및 계획적 관리 등이다.
또한 △주택 상하수도 공원 노약자 편의시설 등 생활 환경 개선 △문화관광 기반조성 △재해 방지와 시설물 안전관리 △범죄예방 △지역산업 발전 및 육성 △재원 조달방안 등 계획의 집행 및 관리 등도 포함한다.
이를 위해 10개 분과 82명으로 구성하는 추진기획단도 구성, 운영한다. 대학과 국책연구원 전문가 자문도 받을 계획이다.
특히 도민의 다양한 아이디어 공유를 위해 50∼100명 규모의 도민참여단을 구성하고 지역의 전문가와 NGO 관계자의 참여를 확대할 방침이다.
김용찬 부지사는 “제5차 국토종합계획에서 충남도의 비전으로 제시한 ‘환황해권 시대를 여는 포용적이고 더 행복한 복지수도 충남’이라는 기본 방향을 중심으로 지역특성 및 여건을 반영해 2040년 충남의 미래 발전 전략을 구체화 하는 계획을 만들 것”이라고 말했다.
이준호 기자 junhol@hankookilbo.com
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내년 토지보상금 사상 최대 45兆… 집값 불쏘시개 될라
[올해도 연말까지 7兆 풀려]
금리 낮고 마땅한 투자처 없어 풀린 돈이 다시 부동산으로
盧정부 신도시땐 2년간 60兆 보상
전국 땅값 10%, 집값 20% 올라… 서울 아파트 32% 급등 '투기 광풍'
10일 오후 찾은 경기도 남양주시 진건읍의 한 사거리에는 '정부의 3기 신도시 지정에 반대한다'는 내용의 플래카드들이 줄지어 걸려 있었다. 이곳은 3기 신도시 중 하나인 '왕숙 신도시'에 포함된 땅이다. 대다수가 농민인 이 지역 주민들은 "정부 정책 때문에 생계가 끊길 판"이라며 반대하고 있지만, 정부는 올 연말까지 지구 지정을 마무리하고 내년부터 토지 보상을 시작할 계획이다.
정부의 공공주택 확대 정책 영향으로 추석 이후 연말까지 수도권에서 7조원 가까운 토지 보상금이 풀린다. 3기 신도시 보상이 본격화되는 내년에는 추가로 사상 최대 규모인 45조원가량의 보상금이 집행될 전망이다. 4대강 사업 관련 토지 보상이 집중됐던 2009년보다 10조원 많다. 전문가들은 "저금리 때문에 지금도 시중 유동자금이 넘쳐나는 데다 천문학적인 토지 보상금까지 풀리면 부동산 시장 과열을 부추길 수 있다"고 경고한다.
◇연내 7兆·내년 45兆 토지 보상금 풀려
토지 보상·부동산 개발 정보 전문기업 지존에 따르면, 다음 달부터 연말까지 수도권 11개 공공택지에서 6조6784억원의 토지 보상금이 풀릴 예정이다. 성남 복정1·2지구(65만5188㎡), 남양주 진접2지구(129만2388㎡), 구리 갈매역세권(79만9219㎡) 등이다. 과천 주암 기업형임대주택(옛 뉴스테이) 공급촉진지구도 지구 지정 3년 5개월 만에 보상이 시작된다. 보상금은 9000억원을 넘어설 전망이다.
내년에는 전국적으로 45조원에 달하는 토지 보상이 이뤄질 전망이다. 45조원은 지존이 토지 보상금 관련 통계를 집계하기 시작한 2003년 이후 가장 큰 금액이다. 기존 최고 기록은 2009년 34조8554억원이다.
이렇게 많은 보상금이 풀리는 것은 3기 신도시 등 공공택지 조성 사업이 몰린 영향이다. 먼저, 지난해 12월 1차로 발표된 3기 신도시들의 토지 보상이 내년부터 본격화된다. 왕숙지구·하남 교산지구, 인천 계양테크노밸리 등이다. 올해 5월 2차로 발표된 고양 창릉지구와 부천 대장지구의 보상은 2021년부터 시작될 전망이다. 업계에서는 3기 신도시 토지에 대한 보상금만 약 30조원으로 추산하고 있다.
3기 신도시 외에 의정부 우정지구, 인천 검암역세권, 안산 신길지구 등 중소 규모 공공택지에서도 뭉칫돈이 풀린다. 장기간 방치된 공원 예정 부지를 개발하는 '도시공원 일몰제'에 따라 부천 역곡지구, 성남 낙생지구, 고양 탄현지구의 보상도 시작된다.
◇부동산 과열 불쏘시개 되나
"땅으로 돈 번 사람은 땅에 또 투자합니다."
많은 전문가가 공공택지 때문에 풀리는 토지 보상금이 다시 부동산으로 흘러들어 가 땅값, 집값을 끌어올릴 것으로 전망한다. 이 논리는 과거 사례에서 입증돼 왔다. 노무현 정부 시절 부동산 과열을 잡겠다며 내놓은 2기 신도시가 오히려 집값 급등을 부추겼다.
60조원 가까운 토지 보상금이 풀린 2006~2007년 전국 땅값은 10%, 아파트값은 20%가량 급등했다. 서울 아파트값은 32% 급등했다. 서울 집값이 급등하는 것을 본 지방 사람들까지 투자 대열에 가세하며 '투기 광풍'이 불었다. 당시 전문가들은 "과열 지역 집값을 잡기 위해 만든 신도시가 오히려 과열 지역 집값만 끌어올린다"며 비판적인 목소리까지 나왔다. 특히 당시엔 일각에서는 "총선(2008년) 앞두고 정부와 여당이 표를 얻기 위한 도구로 토지 보상금을 이용한다"는 비판도 제기됐다.
이상우 익스포넨셜 대표는 "지금은 글로벌 경제가 워낙 안 좋은 데다 저금리가 장기화되는 상황에서 유동자금이 주식 등 다른 투자처로 흘러갈 가능성도 낮다"며 "이번에도 결국 3기 신도시 관련 토지 보상금은 서울 등 인기 지역 집값, 땅값만 자극할 가능성이 높다"고 말했다.
◇代土 활성화해 과열 막는다지만…
정부 역시 토지 보상금의 부작용을 막기 위해 '대토(代土) 보상'을 활성화한다는 방침이다. 대토 보상은 현금 대신 택지지구로 조성된 땅의 일부를 보상받는 제도다. 정부는 먼저 대토 보상 관련 절차를 간소화해 2~3년 걸리던 계약 기간을 1~2년으로 단축할 방침이다. 하지만 이런 정책이 얼마나 효과를 거둘지는 의문이다. 많은 택지지구가 농지(農地)이기 때문에 농사로 생계를 이어가야 하는 원주민들은 택지지구 내 토지보단 대체 농지를 살 수 있는 현금을 선호한다. 신태수 지존 대표는 "농민 입장에서 대토는 전혀 매력적이지 않다"고 말했다.
[정순우 기자 snoopy@chosun.com]
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