건축주명의변경과 대지사용권

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건축주명의변경과 관련된 분쟁이 적지 않은 상황에서, 관련쟁점들이 정리된 대법원 판결이 선고되어 소개한다.

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건축주명의변경 신고 시 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리가 없을 경우에 신고를 수리해야 하는지와 관련해서, 대법원은 “건축허가를 받은 건축물의 양수인이 건축주 명의변경을 위하여 건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 구 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖추었다고 봄이 타당하며, 허가권자는 위 양수인에 대하여 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’의 제출을 요구하거나, 위 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 그 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다”고 판단하였다. 다음은 판결전문이다.

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★ 대법원 2015. 10. 29.선고 2013두11475 건축관계자변경신고서반려처분취소

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가. 구 건축법(2011. 5. 30. 법률 제10755호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항 본문은 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 그 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장에게 신고하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따라 제정된 구 건축법 시행령(2012. 12. 12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조는 제1항 제3호에서 건축주를 변경하려면 특별자치도지사 또는 시장․군수․구청장에게 신고하도록 규정하고, 또한 제4항에서 건축물의 건축허가를 받으려는 사람이 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 제출하여야 한다는 제9조 제1항을 허가나 신고사항의 변경에 관하여도 준용하도록 규정하고 있다.

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그리고 건축관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2012. 12. 12. 국토해양부령 제552호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호는, 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 사람으로부터 그 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우에 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있고, 제3항은 이러한 건축관계자 변경신고를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 건축관계자 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있다.

건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로서 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전된다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 등 참조). 이에 비추어 보면 구 건축법 시행규칙 제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 아니한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다(대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911 판결, 대법원 2014. 10. 15. 선고 2014두37658 판결 등 참조).

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한편 구 건축법 시행령 제6조 제1항 제1의2호가 건축허가를 받기 위하여 허가권자에게 제출할 서류의 하나로서 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’를 정하고 있고, 또한 건축주가 건축허가를 받은 후에 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 상실함으로 인하여 더 이상 건축행위를 할 수 없게 되는 특별한 사정이 있는 경우에 구 건축법 제11조 제7항 등에서 정한 실체적인 이유로 건축허가 취소 사유가 될 여지가 있다 하더라도, 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 상실하였다는 것만으로 당연히 건축허가를 취소하거나 건축물에 대한 사용승인신청을 반려할 사유가 된다고 보기는 부족하다(대법원 2001. 2. 9. 선고 98다52988 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052 판결 등 참조).

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위와 같은 건축에 관한 허가․신고 및 그 변경에 관한 규정들의 문언 내용 및 체계등과 아울러 관련 법리들을 종합하여 보면, 건축허가를 받은 건축물의 양수인이 건축주 명의변경을 위하여 건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 구 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖추었다고 봄이 타당하며, 허가권자는 위 양수인에 대하여 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’의 제출을 요구하거나, 위 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 그 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다.

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나. 원심은 판시와 같은 이유를 들어, 건축 중인 공동주택인 이 사건 건물을 양수하여 건축주와 공사시공자를 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고(이하 ‘이 사건 신고’라 한다)를 하는 원고로서는 이 사건 건물부지의 소유권을 증명하는 서류를 첨부할 필요가 없이 이 사건 건물의 양수 사실을 증명하는 서류를 첨부하는 것으로 충분하므로, 이 사건 건물부지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류가 첨부되지 아니하였음을 이유로 이 사건 신고를 반려한 피고의 처분은 위법하다고 판단하였다.

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다. 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 앞에서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 건축관계자 변경신고에 필요한 서류 내지 그 변경신고 요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

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