▶최진석 기자
안녕하세요. 부동산 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, KB국민은행 세무팀장, 세법의 마술사 원종훈 팀장님과 얘기 나누고 있습니다. 지난 시간까지 1주택자의 양도세와 보유세에 대해서 얘기를 해봤는데요. 추가적으로 하실 말씀이나 주의사항은 없나요. 

▷원종훈 팀장
이런 경우도 있습니다. 타워팰리스를 23억원에 매각하시는 분을 상담을 했는데 양도세를 정상적으로만 계산하면, 우리 아까 고가주택 잠깐 배웠잖아요? 3000만원 정도를 내면 끝나는 거였어요. 그런데 본인도 확인할 수 없었던 주택 하나가 튀어나와서 양도세가 얼마까지 늘었냐면 7억원 나왔습니다.

▶최진석 기자
자기도 몰랐던 주택이 튀어나왔다는 것이군요.

▷원종훈 팀장
그렇습니다. 어떤 경우냐면 자신이 주택 1채를 가지고 있어요. 고가주택이고요. 그런데 추가적으로 주택을 구입합니다. 보통 1주택은 일시적 2주택이라고 해서 새 주택을 구입한 뒤 유예기간 안에 기존 주택을 팔면 비과세가 가능하죠. 현재 유예기간은 3년 또는 2년으로 되어 있어요. 주택을 그 기간 안에 팔면 일시적 2주택으로 봐서 비과세가 완벽하게 인정이 됩니다.

▶최진석 기자
1주택과 같게 말이죠?

▷원종훈 팀장
네. 그런데 유예기간 중에 말이죠. 다른 집이 전혀 없을 거라고 생각했는데 본인도 모르고 있는 오피스텔이 등장한다면? 그것도 주거형으로. 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 겁니다. 그러면 일시적 2주택이 아닌 거예요. 원래부터 3주택이 되는 거죠. 그럼 중과세가 되는 거예요. 건물주도 세입자에게 주의의무를 충분히 해줬어야 돼요. 예를 들어서 임대차계약서에 오피스텔을 임대할 때 절대 주거용으로 사용하면 안 된다, 이런 문구라도 넣었다면 보호는 받을 수 있겠죠. 그런 문구조차 없었던 거죠.

▶최진석 기자
이거 재미있네요. 그나저나 그 분은 7억원을 내셨나요?

▷원종훈 팀장
다행스러운 건 계약만 하셨습니다. 계약금 날리는 걸로 세금을 보전하셨습니다.

▶최진석 기자
아, 매각을 하지 않았군요.

▷원종훈 팀장
네. 23억원 이니까 계약금을 2억3000만원 받았을 거 아닙니까. 그게 날아갔지만 그래도 세금 내는 것보다는 안전하다고 생각을 하신 거겠죠.

1주택에서 굉장히 조심해야 할 부분들이 자신이 주택이라고 생각하지 않은 부분들이 주택으로 구분되는 게 가장 큰 위험한 요소라고 생각이 들어요. 오피스텔도 그 예였고, 그리고 농어촌 주택 있죠?

▶최진석 기자
할아버지가 살던 농가주택, 지금은 아무도 살지 않지만 집은 있고 이런 것들 말인가요?

▷원종훈 팀장
그렇죠. 자신은 집이라고 생각한 적도 없고 그냥 허물어 가는 폐가 같은 것들 있죠. 등기부등본에는 있고 그런 것들요. 그리고 사실 정부가 주택구입을 규제만 하는 것 같죠? 그렇지 않아요. 세법에서는 주택 구입을 장려하는 경우도 있어요. 농어촌 주택 같은 경우에는 빈집들이 사용지가 될 수도 있기 때문에 농어촌 주택을 구입한 부분에 대해서는 장려하고 있어요. 자신이 일반주택을 매각할 때 농어촌 주택은 주택으로 보지 않는 규정도 있어요. 기가 막히지 않습니까?

▶최진석 기자
어떤 경우에 그렇게 돼요?

▷원종훈 팀장
예를 들어서 읍면지역에 있는 농어촌 주택을 구입을 하는데 공시가격이 2억 원 이하인 주택을 구입한다면 일반주택을 매각할 때 주택수에 합산을 안 합니다. 그럼 자신이 비록 2주택이라 하더라도 이것들을 주택으로 보지 않으니 1주택 비과세가 될 수도 있는 거죠. 그런데 농어촌 주택이라고 생각했던 게 세법상 요건을 만족하지 못하면 농어촌 주택이 아닙니다. 예를 들어보면 읍면지역이라고 했으니까, 제가 이것 한 번 물어볼게요. 수도권에 있는 농어촌 주택이 있을 수 있을까요, 없을까요?

▶최진석 기자
있겠죠.

▷원종훈 팀장
어느 지역입니까?

▶최진석 기자
수서역 옆에도 농사짓는 분들 계시는데….

▷원종훈 팀장
수도권정비법에서 수도권이라는 게 서울, 인천, 경기도를 다 포함하도록 돼있으니까 여기 읍면지역이 왜 없겠어요. 있겠죠. 그런데 여기서 농어촌 주택은 세법상 농어촌 주택이 아닙니다. 수도권 중에서 농어촌으로 인정되는 곳이 대략 두 곳 정도가 있어요. 첫째는 강화도쪽 옹진군. 다음은 연천군입니다. 이 두 지역 안에서는 농어촌 주택으로 인정돼요. 이 지역 안에서 공시가격 2억원 이하인 주택을 구입을 하게 되면 농어촌 주택 인정돼요. 그래서 휴양 목적으로 써도 큰 문제가 없어요. 세법에서 인정을 해주고 있는 거니까요.

그런데 이게 세법상 요건을 만족하지 못하면? 최근에 정말 억울한 케이스 하나가 있었는데 옹진군의 사례였어요. 시골주택의 특징은 단독주택이 많잖아요. 단독주택이면 대지 요건도 있거든요. 대지 면적의 요건이죠. 보통 주택으로 보는 대지 요건이 660㎡예요. 그러니까 농어촌 주택의 요건은 취득할 때 공시가격이 2억 원 이하여야 되고, 읍면지역이여야 되고, 대지 같은 경우는 660㎡ 이하여야 된다는 거예요. 그런데 어느 분이 옹진군에 주택을 구입하면서 농어촌 주택이라고 알고 샀어요. 주말농장처럼 왔다갔다 하면서 농사도 짓다가 서울에 있는 집 두 채 중에 한 채를 팔았습니다. 비과세 될 줄 알고 말이죠. 그런데 등기부등본을 봤더니 대지 면적이 딱 663㎡더라고요.

▶최진석 기자
한 평. 3.3㎡니까 한 평도 안 되는 땅 때문에?

▷원종훈 팀장
그럼 농어촌 주택이 아닌 거죠. 비과세는 날아간 겁니다. 그럼 어떻게 될까요? 이 분도 일시적 2주택이었는데 결국엔 3주택이 된 겁니다. 비과세 날아가고 중과세로 바뀌는 거예요. 제가 그래서 강조하고 싶은 게 1주택 비과세 판단할 때는 비과세를 인정 못 받으면 3주택으로 중과되는 경우가 많다는 겁니다. 그래서 자신도 모르는 주택이 있는지 여부, 예를 들어서 내 근생이라고 생각하고 있는데 맨 꼭대기 층이 주택으로 돼 있는 것들. 이런 경우들이 종종 있거든요.

▶최진석 기자
확인 잘 해야 된다는 것이군요. 이런 건 어떻게 확인해야 돼요?

▷원종훈 팀장
일단 공부부터 해야죠. 당연히 약은 약사에게 세금은 세무사에게. 문제는 아까 타워팰리스 건도 그랬지만 이런 경우는 기본적으로 세무사의 실수가 아니라는 거죠. 본인이 그걸 얘기조차 안 하니까 문제가 된 것이거든요. 그렇기 때문에 어쩔 수 없는 부분이에요. 관심을 가지는 사람에게 기회가 더 가는 것이기 때문에 자신이 가지고 있는 부동산을 쭉 리뷰해 볼 필요가 있는 것입니다. 시골에 있는 땅까지. 제주도 감귤 밭까지, 강원도 감자밭까지 전부 다 훑어봐야 돼요.

▶최진석 기자
이게 엄청 중요하군요. 잘 알겠습니다. 이번 시간 1주택자의 양도세와 보유세에 대해서 세법의 마법사 원종훈 세무사님과 함께 알아봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 신세원 기자·오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴